Від 33 тис. до 5 млн грн за гектар що не так із ціною на вінницьку землю

Від 33 тис. до 5 млн грн за гектар: що не так із ціною на вінницьку землю

12:37 05.02.2022

Близько половини земельних угод відбулося без реєстрації ціни. Як це впливає на ринок землі і чому держава повинна встановити цей важливий запобіжник, розповів виданню “Мінфін” співзасновник інвестиційного об'єднання Land Club, голова Держгеокадастру (2019−2020), експерт із земельних відносин Денис Башлик. 

Питання ринкової ціни

Коли йдеться про ринок землі, то перше, що всіх цікавить, — це питання ціни: хтось хоче вигідно купити, хтось — продати, а хтось — просто прицінитися.

У такому випадку ринкова ціна — це вартість товару, яка у відповідному часовому відрізку є домінантною.

Про визначення ринкової ціни в контексті нового, молодого ринку говорити складно, бо для формування ринкової ціни потрібно щонайменше півроку.

Важливість об'єктивної ціни зумовлюється й прив’язкою до неї сплати податків із користування чи перепродажу, використання ділянки як застави в банку.

Якщо говорити про ціну на землю, потрібно брати до уваги декілька чинників.

Перший — держава встановила мінімальну ціну, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці (НГО). Це влучний крок, адже НГО не постійна і змінюється завдяки індексації (найближча індексація відповідно до закону — у 2024 році).

Другий — перші сім-девʼять місяців роботи ринку землі — це продаж відкладеної пропозиції. Тобто землю продають ті, кому терміново потрібні кошти. Вони були готові продати ще раніше, але зробити це не дозволяв мораторій.

Терміновий продаж — це низька ціна. Результат — значна кількість угод, ціна яких дорівнює НГО тільки тому, що продавати дешевше не дозволяє закон.

Гра в темну

Усе було б нормально: і ринкова ціна формувалася б, і можна було б говорити про прозорість ринку, якби не одне “але”: серед інших правил та обмежень досі не встановлений надважливий запобіжник — обов’язкова реєстрація ціни угоди.

За даними Мінагрополітики, до 31 січня 2022 року зареєстровано 72 747 угод купівлі-продажу, з них лише 39 251, або 54%, — із зареєстрованою ціною угоди.

Яскравий приклад — Вінницька область, де з 5 176 угод лише 1 614, або 31%, — із зареєстрованою ціною. Середня ціна гектара становила близько 46 тис. грн. Є кілька угод, де зареєстрована ціна перевищила 5 млн грн за гектар землі для ведення особистого селянського господарства.

Якщо відкинути такі екстраординарні випадки, то об'єктивна середня ціна в області — 33 тис. грн за га. Це майже дорівнює середній ціні, якщо змоделювати ситуацію, за якої всі угоди зареєстровані із середньою ціною в області.

Наразі держава не знає цін половини проведених угод. Це відсутність об'єктивного уявлення про хід ринку землі та відсутність офіційної бази даних з фактичними цінами (усі пам’ятають, як за відсутності альтернативи офіційний модуль оцінки брав показники з онлайн-дошок оголошень).

“Вікно можливостей”

У майбутньому — це відтягування формування об'єктивної ринкової ціни та відсутність у держави інструментарію для ухвалення рішень.

За правилами, встановленими скандальним законопроєктом № 5600, податки під час перепродажу ділянок (5% та 18% ПДФО) сплачуються з різниці між ціною купівлі та продажу. Відсутність офіційно зареєстрованої ціни створює “вікно можливостей” для ухилення від сплати податків.

Питання обов’язкової реєстрації ціни не нове, світові експерти у своїх рекомендаціях щодо відкриття ринку землі не раз наголошували на важливості цього пункту. У Державному реєстрі речових прав для цього навіть було розроблене спеціальне поле. Утім, законодавчі зміни досі не зроблені.

Навмисно чи ні — невідомо, але обсяги викривленої інформації зростають.

Нагадаємо, 1 жовтня Вінницька обласна Асоціація органів місцевого самоврядування провела  онлайн-семінар для голів територіальних громад, керівників служб, фахівців відділів і підрозділів служб територіальних громад на тему: “Правове регулювання земельних відносин”. 

Читайте також

Житель Гайсинщини поцупив з картки товариша понад 255 тисяч гривень
Житель Гайсинщини поцупив з картки товариша понад 255 тисяч гривень
Детальніше
"Вам нараховано допомогу від ООН": вінничан застерігають від схем шахраїв
"Вам нараховано допомогу від ООН": вінничан застерігають від схем шахраїв
Детальніше
На Вінниччині голова селищної ради розтратив 500 тис. грн бюджетних коштів
На Вінниччині голова селищної ради розтратив 500 тис. грн бюджетних коштів
Детальніше
На Жмеринщині з незаконної приватизації повернули шість земельних ділянок
На Жмеринщині з незаконної приватизації повернули шість земельних ділянок
Детальніше
У Вінниці завершили публічне представлення інформації про результати виконання бюджетних програм
У Вінниці завершили публічне представлення інформації про результати виконання бюджетних програм
Детальніше
ПриватБанк запускає SWIFT-перекази в злотих та євро
ПриватБанк запускає SWIFT-перекази в злотих та євро
Детальніше