Від 33 тис. до 5 млн грн за гектар: що не так із ціною на вінницьку землю

Близько половини земельних угод відбулося без реєстрації ціни. Як це впливає на ринок землі і чому держава повинна встановити цей важливий запобіжник, розповів виданню “Мінфін” співзасновник інвестиційного об'єднання Land Club, голова Держгеокадастру (2019−2020), експерт із земельних відносин Денис Башлик. 

Питання ринкової ціни

Коли йдеться про ринок землі, то перше, що всіх цікавить, — це питання ціни: хтось хоче вигідно купити, хтось — продати, а хтось — просто прицінитися.

У такому випадку ринкова ціна — це вартість товару, яка у відповідному часовому відрізку є домінантною.

Про визначення ринкової ціни в контексті нового, молодого ринку говорити складно, бо для формування ринкової ціни потрібно щонайменше півроку.

Важливість об'єктивної ціни зумовлюється й прив’язкою до неї сплати податків із користування чи перепродажу, використання ділянки як застави в банку.

Якщо говорити про ціну на землю, потрібно брати до уваги декілька чинників.

Перший — держава встановила мінімальну ціну, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці (НГО). Це влучний крок, адже НГО не постійна і змінюється завдяки індексації (найближча індексація відповідно до закону — у 2024 році).

Другий — перші сім-девʼять місяців роботи ринку землі — це продаж відкладеної пропозиції. Тобто землю продають ті, кому терміново потрібні кошти. Вони були готові продати ще раніше, але зробити це не дозволяв мораторій.

Терміновий продаж — це низька ціна. Результат — значна кількість угод, ціна яких дорівнює НГО тільки тому, що продавати дешевше не дозволяє закон.

Гра в темну

Усе було б нормально: і ринкова ціна формувалася б, і можна було б говорити про прозорість ринку, якби не одне “але”: серед інших правил та обмежень досі не встановлений надважливий запобіжник — обов’язкова реєстрація ціни угоди.

За даними Мінагрополітики, до 31 січня 2022 року зареєстровано 72 747 угод купівлі-продажу, з них лише 39 251, або 54%, — із зареєстрованою ціною угоди.

Яскравий приклад — Вінницька область, де з 5 176 угод лише 1 614, або 31%, — із зареєстрованою ціною. Середня ціна гектара становила близько 46 тис. грн. Є кілька угод, де зареєстрована ціна перевищила 5 млн грн за гектар землі для ведення особистого селянського господарства.

Якщо відкинути такі екстраординарні випадки, то об'єктивна середня ціна в області — 33 тис. грн за га. Це майже дорівнює середній ціні, якщо змоделювати ситуацію, за якої всі угоди зареєстровані із середньою ціною в області.

Наразі держава не знає цін половини проведених угод. Це відсутність об'єктивного уявлення про хід ринку землі та відсутність офіційної бази даних з фактичними цінами (усі пам’ятають, як за відсутності альтернативи офіційний модуль оцінки брав показники з онлайн-дошок оголошень).

“Вікно можливостей”

У майбутньому — це відтягування формування об'єктивної ринкової ціни та відсутність у держави інструментарію для ухвалення рішень.

За правилами, встановленими скандальним законопроєктом № 5600, податки під час перепродажу ділянок (5% та 18% ПДФО) сплачуються з різниці між ціною купівлі та продажу. Відсутність офіційно зареєстрованої ціни створює “вікно можливостей” для ухилення від сплати податків.

Питання обов’язкової реєстрації ціни не нове, світові експерти у своїх рекомендаціях щодо відкриття ринку землі не раз наголошували на важливості цього пункту. У Державному реєстрі речових прав для цього навіть було розроблене спеціальне поле. Утім, законодавчі зміни досі не зроблені.

Навмисно чи ні — невідомо, але обсяги викривленої інформації зростають.

Нагадаємо, 1 жовтня Вінницька обласна Асоціація органів місцевого самоврядування провела  онлайн-семінар для голів територіальних громад, керівників служб, фахівців відділів і підрозділів служб територіальних громад на тему: “Правове регулювання земельних відносин”.